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했어야 것이지 왔지. 꼽힐 유난히 회사의 될까요?전세나 월세 재계약을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 5년 전 ‘임대차 2법’(계약갱신요구권과 전월세상한제) 시행으로 재계약 방법이 다양해진 영향이 큰데요. 이번 주 부동산 빨간펜은 전월세 재계약 관련 독자 질문을 모아봤습니다. 답변은 부동산 전문 엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사의 자문과 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁 조정 사례를 참고해 작성했습니다.




Q. 월세 만기를 앞두고 보증금을 높이는 대신 월세를 낮춰 재계약하려고 합니다. 재계약 기간인 2년이 지난 뒤 계약갱신요구권을 쓰면 2년 더 거주할 수 있나요.

“재계약 방법에 따라 다릅니 외환은행 주택담보대출 다. 재계약 방법은 합의 갱신, 묵시적 갱신, 계약갱신요구권에 의한 갱신 등 세 가지입니다. 합의 갱신은 집주인과 세입자가 재계약하는 걸 말합니다. 임대료 증액 제한이 없어 5% 넘게 올릴 수 있습니다.
묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자가 재계약에 대해 논의하지 않고 집주인이 재계약 거절 의 농협제1금융 사를 밝히지 않은 경우 자동으로 기존 계약과 같은 조건으로 재계약되는 것을 뜻합니다.
마지막은 계약갱신요구권을 사용하는 경우입니다. 이때 임대료는 5% 이내로만 올릴 수 있는데요. 계약갱신요구권은 기존 계약 방법에 상관없이 한 번 사용할 수 있습니다. 따라서 합의 갱신 방법으로 재계약한다면 2년 뒤 계약 갱신을 요구해 2년 더 거주할 수 퇴직금 지급 있습니다. 반면 계약 갱신을 요구해 재계약한다면 2년 뒤 또 계약 갱신을 요구할 수 없습니다.”
Q. 전셋집에서 2015년 10월부터 묵시적 갱신 상태로 살고 있습니다. 지난해 10월경 집주인이 보증금을 5% 넘게 올려 달라고 요구했습니다. 인상을 거절하면 집을 비워 달라고 했습니다. 언제까지 묵시적 갱신 상태로 거주할 수 있나요. 스마트상호저축은행 또 그 이후에 계약 갱신을 요구할 수 있나요.
“묵시적 갱신의 계약 기간은 2년이며 2년씩 연장됩니다. 2015년 10월부터 2년씩 묵시적으로 갱신됐다고 계산하면 현재 계약의 종료일은 2025년 10월입니다. 따라서 이때까진 묵시적 갱신 상태로 계속 살 수 있습니다. 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않았기 때문에, 2025년 10월 이후에 cma 이자율 갱신을 요구하고 임대료를 5% 이내로 올려주면 2년 더 살 수 있습니다. 다만 집주인 본인이나 직계가족이 실거주하거나, 세입자가 임대료를 2개월 치 이상 밀리거나, 세입자의 의무를 현저히 위반한 경우 집주인이 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.”
Q. 세입자와 재계약하면서 월세를 인상하기로 합의하고, 계약 기간은 세입자 요청에 따라 1년으로 정했습니다. 그런데 세입자가 갑자기 사정이 생겼다며 5개월만 살고 나가겠다고 합니다. 세입자 요구대로 중도해지하고 보증금을 돌려줘야 하나요?
“중도 해지 가능 여부는 재계약 방법에 따라 다릅니다. 주택임대차보호법 6조의 2, 6조의 3에 따르면 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 의한 갱신은 세입자가 원하면 계약 기간을 채우지 않고 언제든지 계약을 중도 해지할 수 있습니다. 하지만 합의 갱신은 계약 기간을 채워야 합니다.
월세를 인상하기로 합의한 만큼 일단 묵시적 갱신은 아닌 상황입니다. 관건은 재계약 시 세입자가 계약 갱신을 요구했는지입니다. 갱신 요구를 했다면 세입자 주장대로 중도 해지가 가능합니다. 다만 이 경우에도 중도 해지 통보 시점부터 3개월이 지나야 그 효력이 생기는 만큼 세입자는 3개월간 월세를 내야 합니다. 집주인은 3개월이 지난 시점에 보증금을 돌려주면 됩니다. 반대로 세입자가 갱신 요구를 하지 않았다면 합의 갱신이기 때문에 세입자는 계약 기간을 지켜야 합니다.
이런 중도 해지 규정은 세입자에게만 적용됩니다. 집주인은 재계약 방법에 상관없이 계약 기간을 지켜야 합니다.”
Q. 재계약 시 계약서를 새로 써야 하나요.
“반드시 그럴 필요는 없습니다. 구두 계약도 법적 효력을 갖습니다. 하지만 분쟁이 생기면 재계약 시 합의한 내용을 객관적으로 증빙할 수 있는 자료가 필요합니다. 전화 녹취나 문자, e메일도 증빙 자료로 활용할 수 있지만, 그 내용이 명확하지 않으면 해석을 둘러싼 공방이 벌어질 수도 있습니다. 이런 경우까지 대비하려면 계약서를 새로 쓰는 게 가장 확실한 방법입니다.”
Q. 재계약 시 확정일자도 다시 받아야 하나요.
“먼저 묵시적 갱신은 기존 확정일자 효력이 계속 유지되기 때문에 새로 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 오히려 새로 확정일자를 받았다간 세입자가 불리해질 수 있습니다. 새로 확정일자를 받은 다음 날 0시부터 대항력이 생기기 때문입니다. 만에 하나 효력이 생기기 전에 근저당이 설정되면 후순위로 밀리게 됩니다. 합의나 계약 갱신을 요구해 재계약하면서 보증금을 증액했다면 확정일자를 새로 받아야 합니다.
임대차 신고 규정은 조금 다릅니다. 묵시적 갱신이나 임대료 변경이 없는 재계약은 신고할 필요가 없지만 임대료가 달라졌다면 재계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 다음 달 1일부터 신고 의무를 위반하면 최대 30만 원의 과태료가 부과됩니다.”
Q. 기존 계약서에 ‘임차인은 만기 3개월 전에 계약 연장 또는 해지 통보를 한다’는 특약이 있는데, 이 특약은 반드시 지켜야 하나요.
“안 지켜도 됩니다. 주택임대차보호법 10조에는 ‘이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 명시돼 있습니다. 법에서 정한 계약갱신 통지 기간은 계약 종료 2개월 전까지입니다. 따라서 3개월 전까지 통보하라는 특약은 세입자에게 불리한 규정이라 효력이 없습니다.”



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김호경 기자 kimhk@donga.com