인구 고령화에도…'서울 아파트 집값 불패' 4가지 이유
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작성자 풍빈현 작성일22-05-23 18:53 조회132회 댓글0건관련링크
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한국은행 보고서"LTV 완화, 서울 아파트 가격 올려일관된 공급정책 필요"
서울 아파트가 자산으로서 상대적으로 좋은 투자처라는 분석 결과가 나왔다. 수익률이 높고, 변동성은 낮다는 이유에서다. 인구 고령화에도 서울 지역 아파트에 대한 수요는 유지될 것이란 전망이다.한국은행이 23일 발표한 보고서 '자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점'에 따르면 서울 지역 아파트는 지난 16년간 연평균 수익률은 주식과 비슷했지만, 변동성은 크게 낮았던 것으로 나타났다.2006년 1분기부터 지난해 3분기까지 16년간 전국 주택의 연평균 수익률은 3.4%였다. 서울 아파트의 연평균 수익률은 4%로, 전국 평균을 웃돌았다. 이 기간 코스피 연간 수익률은 4.6%를 기록했다. 변동성은 크게 차이가 났다. 코스피는 이 기간 변동성 지수가 420이었지만, 서울 아파트는 9.6에 불과했다. 숫자가 크면 클수록 가격 변동성이 높다는 의미다.변동성 낮으면서 수익률 높아서울 아파트가 자산으로서의 가치가 상대적으로 큰 첫 번째 이유는 높은 도시화로 인한 안정된 수요를 꼽을 수 있다. 보고서는 "인구 고령화에도 불구하고 수도권을 중심으로 인구 및 경제력이 집중되면서 해당 지역에 주택 수요가 높은 수준으로 유지되고 있다"며 "지식산업 위주 산업구조 변화 등을 감안할 때 서울 등 수도권으로 집중 현상은 심화할 가능성이 높다"고 전망했다.또 초·중등 교육에 대한 높은 선호도가 서울의 아파트 수요를 지속시키는 원인이다. 한국의 교육비 지출 규모는 국내총생산(GDP) 대비 5.5%로, 경제협력개발기구(OECD) 42개국 가운데 1위다. 방과 후 수업 참여 시간 역시 33개 OECD 주요국 가운데 1위다. 보고서는 "초·중등 과정의 사교육 의존도가 높은 점도 서울 및 수도권 아파트의 선호를 높이는 요인으로 작용한다"며 "사교육 참여율, 교육비 등은 서울 등 대도시 중심으로 높게 나타난다"고 지적했다.이어 "사교육 서비스는 접근성이 우수한 대도시, 아파트 밀집 지역 중심 분포한다"며 "학원 분포는 수도권에, 서울의 경우 대규모 아파트 단지가 있는 강남, 서초, 송파, 목동, 상계동 등에 밀집해 있다"고 덧붙였다.일정 기간이 되면 재개발·재건축이 가능한 것도 서울 아파트가 자산으로서 유리한 조건이라고 보고서는 지적했다. 보고서는 "우리나라의 경우 주택이 노후화될수록 재개발·재건축 기대가 강해지면서 가치가 상승한다"며 "건축 기술 발전, 인구·주택수요 증가, 택지 부족 등 여건의 변화로 높은 용적률의 아파트 건설이 가능해지면서 서울을 중심으로 재건축 시세차익이 가능한 환경 조성된다"고 밝혔다.그러면서 "재건축 등으로 주택으로서 수명이 정형화(30~50년)돼 있어, 단독주택 등에 비해 건축 수명에 대한 불확실성이 낮아 투자하기가 용이하다"고 했다. "서울 아파트 주택재고 불충분"주택 재고가 충분치 못한 것 역시 서울 아파트 시세를 떠받치는 요인이다. 한국은 인구 1000명당 주택 수를 나타내는 주택 재고에서 OECD 34개국 중 27위를 기록했다. 특히 서울의 주택 재고는 31.5%로, 지방(40.7%)보다 적었다.아파트 고유의 특징도 자산 가치를 높이는 이유 가운데 하나로 분석됐다. 보고서는 "아파트는 표준화 정도가 높고, 거래가 많으며, 공동으로 관리되는 특징이 있다"며 "아파트는 표준화 정도가 높아 가격 외에 고려해야 할 사항이 적은 만큼 건축물에 대한 전문지식 없이 의사결정을 쉽게 할 수 있다"고 했다. 주택 소유자가 주택 소재지 이외의 지역에서 거주하는 비중이 지방보다 서울에서 더욱 높은 점이 서울 지역의 주택이 자산으로서 유리하다는 근거라고 보고서는 제시했다.보고서는 대출 규제 완화가 서울 아파트의 가격 상승을 더욱 부추기고, 지방 아파트의 가치는 하락시킬 것이라고 분석했다. 보고서에 따르면 주택담보대출비율(LTV)을 상향 조정하는 대출 규제를 완화할 경우 서울 지역 아파트의 자산가치 반응은 일정 기간 0 이상(+)을 유지하며 오른 것으로 나타났다. 반면 지방 지역 아파트의 자산 가치는 0 이하(-)에서 움직이며 하락했다.보고서는 "서울 지역 아파트의 구매 여건이 개선되면서 관련 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체 관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소하기 때문으로 해석된다"고 설명했다. 부동산 시장 안정되려면…부동산 시장을 안정시키기 위해서는 주택 공급 확대가 필요하다는 게 보고서의 제안이다. 주택 공급 확대는 지역과 주택 유형에 상관없이 자산 가치를 낮추는 것으로 분석됐다.보고서는 "(금리나 대출 규제와 같은)수요를 관리하는 정책은 지역에 따라 효과가 다르게 나타나는 반면, 공급정책의 효과는 상대적으로 뚜렷하다"며 "공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 되고, 이에 따라 선호 지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 크다"고 밝혔다.이 보고서는 한은 조사국의 성병묵 차장, 김찬우 과장, 황나윤 조사역이 작성한 것으로, 한은의 공식 견해는 아니다.
서울 아파트가 자산으로서 상대적으로 좋은 투자처라는 분석 결과가 나왔다. 수익률이 높고, 변동성은 낮다는 이유에서다. 인구 고령화에도 서울 지역 아파트에 대한 수요는 유지될 것이란 전망이다.한국은행이 23일 발표한 보고서 '자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점'에 따르면 서울 지역 아파트는 지난 16년간 연평균 수익률은 주식과 비슷했지만, 변동성은 크게 낮았던 것으로 나타났다.2006년 1분기부터 지난해 3분기까지 16년간 전국 주택의 연평균 수익률은 3.4%였다. 서울 아파트의 연평균 수익률은 4%로, 전국 평균을 웃돌았다. 이 기간 코스피 연간 수익률은 4.6%를 기록했다. 변동성은 크게 차이가 났다. 코스피는 이 기간 변동성 지수가 420이었지만, 서울 아파트는 9.6에 불과했다. 숫자가 크면 클수록 가격 변동성이 높다는 의미다.변동성 낮으면서 수익률 높아서울 아파트가 자산으로서의 가치가 상대적으로 큰 첫 번째 이유는 높은 도시화로 인한 안정된 수요를 꼽을 수 있다. 보고서는 "인구 고령화에도 불구하고 수도권을 중심으로 인구 및 경제력이 집중되면서 해당 지역에 주택 수요가 높은 수준으로 유지되고 있다"며 "지식산업 위주 산업구조 변화 등을 감안할 때 서울 등 수도권으로 집중 현상은 심화할 가능성이 높다"고 전망했다.또 초·중등 교육에 대한 높은 선호도가 서울의 아파트 수요를 지속시키는 원인이다. 한국의 교육비 지출 규모는 국내총생산(GDP) 대비 5.5%로, 경제협력개발기구(OECD) 42개국 가운데 1위다. 방과 후 수업 참여 시간 역시 33개 OECD 주요국 가운데 1위다. 보고서는 "초·중등 과정의 사교육 의존도가 높은 점도 서울 및 수도권 아파트의 선호를 높이는 요인으로 작용한다"며 "사교육 참여율, 교육비 등은 서울 등 대도시 중심으로 높게 나타난다"고 지적했다.이어 "사교육 서비스는 접근성이 우수한 대도시, 아파트 밀집 지역 중심 분포한다"며 "학원 분포는 수도권에, 서울의 경우 대규모 아파트 단지가 있는 강남, 서초, 송파, 목동, 상계동 등에 밀집해 있다"고 덧붙였다.일정 기간이 되면 재개발·재건축이 가능한 것도 서울 아파트가 자산으로서 유리한 조건이라고 보고서는 지적했다. 보고서는 "우리나라의 경우 주택이 노후화될수록 재개발·재건축 기대가 강해지면서 가치가 상승한다"며 "건축 기술 발전, 인구·주택수요 증가, 택지 부족 등 여건의 변화로 높은 용적률의 아파트 건설이 가능해지면서 서울을 중심으로 재건축 시세차익이 가능한 환경 조성된다"고 밝혔다.그러면서 "재건축 등으로 주택으로서 수명이 정형화(30~50년)돼 있어, 단독주택 등에 비해 건축 수명에 대한 불확실성이 낮아 투자하기가 용이하다"고 했다. "서울 아파트 주택재고 불충분"주택 재고가 충분치 못한 것 역시 서울 아파트 시세를 떠받치는 요인이다. 한국은 인구 1000명당 주택 수를 나타내는 주택 재고에서 OECD 34개국 중 27위를 기록했다. 특히 서울의 주택 재고는 31.5%로, 지방(40.7%)보다 적었다.아파트 고유의 특징도 자산 가치를 높이는 이유 가운데 하나로 분석됐다. 보고서는 "아파트는 표준화 정도가 높고, 거래가 많으며, 공동으로 관리되는 특징이 있다"며 "아파트는 표준화 정도가 높아 가격 외에 고려해야 할 사항이 적은 만큼 건축물에 대한 전문지식 없이 의사결정을 쉽게 할 수 있다"고 했다. 주택 소유자가 주택 소재지 이외의 지역에서 거주하는 비중이 지방보다 서울에서 더욱 높은 점이 서울 지역의 주택이 자산으로서 유리하다는 근거라고 보고서는 제시했다.보고서는 대출 규제 완화가 서울 아파트의 가격 상승을 더욱 부추기고, 지방 아파트의 가치는 하락시킬 것이라고 분석했다. 보고서에 따르면 주택담보대출비율(LTV)을 상향 조정하는 대출 규제를 완화할 경우 서울 지역 아파트의 자산가치 반응은 일정 기간 0 이상(+)을 유지하며 오른 것으로 나타났다. 반면 지방 지역 아파트의 자산 가치는 0 이하(-)에서 움직이며 하락했다.보고서는 "서울 지역 아파트의 구매 여건이 개선되면서 관련 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체 관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소하기 때문으로 해석된다"고 설명했다. 부동산 시장 안정되려면…부동산 시장을 안정시키기 위해서는 주택 공급 확대가 필요하다는 게 보고서의 제안이다. 주택 공급 확대는 지역과 주택 유형에 상관없이 자산 가치를 낮추는 것으로 분석됐다.보고서는 "(금리나 대출 규제와 같은)수요를 관리하는 정책은 지역에 따라 효과가 다르게 나타나는 반면, 공급정책의 효과는 상대적으로 뚜렷하다"며 "공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 되고, 이에 따라 선호 지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 크다"고 밝혔다.이 보고서는 한은 조사국의 성병묵 차장, 김찬우 과장, 황나윤 조사역이 작성한 것으로, 한은의 공식 견해는 아니다.
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일본을 방문한 조 바이든 미국 대통령(왼쪽·79)이 기시다 후미오 일본 총리(64)와 23일 수도 도쿄 아카사카에 있는 영빈관에서 양자 정상회담을 하고 있다.로이터 도쿄=연합뉴스방일 중인 조 바이든 미국 대통령은 23일 미·일 정상회담 공동기자회견에서 “21세기 최고의 과제인 안전보장의 확립, 신뢰에 기초한 경제 구축, 사이버 보안의 확보, 반부패 활동을 벌이게 될 것”이라며 인도태평양경제프레임워크(IPEF) 출범을 공식 선언했다.바이든 대통령은 앞서 기시다 후미오(岸田文雄) 일본 총리와의 정상회담 모두 발언을 통해 중국 견제를 목적으로 한 IPEF 출범과 관련해 “지역 국가들과 협력을 강화하고 인도태평양 사람들에게 이익을 가져다주기 위해 IPEF를 창설하기로 했다”고 밝혔다.윤석열 대통령은 이날 IPEF 출범 선언 정상회의에 화상으로 참석해 “인도태평양 지역의 공동번영 시대를 열어나가기 위해 함께 힘을 모아야 한다”며 “한국도 굳건한 연대를 바탕으로 책임을 다해 나갈 것”이라고 밝혔다. 윤 대통령은 이어 “글로벌 공급망 위기에 효과적으로 대응하려면 국제 공조 체계가 매우 중요하다”며 “반도체, 배터리, 미래차 등 첨단 산업의 핵심 역량을 보유한 한국은 역내국과 호혜적 공급망을 구축할 것”이라고 강조했다.우리 정부는 외교부에 관련 조직을 신설하고 IPEF 논의에 적극적으로 참여할 예정이다.한·미·일을 비롯해 인도, 호주, 뉴질랜드와 아세안(동남아국가연합) 10개 회원국 중 싱가포르 태국 베트남 인도네시아 말레이시아 필리핀 브루나이 총 13개국이 IPEF 출범에 동참했다.
윤석열 대통령이 23일 오전 용산 대통령실 청사로 출근하고 있다.대통령실통신사진기자단윤 대통령은 서울 용산청사 출근길에 취재진과 만나 IPEF 출범에 대해 “IPEF는 FTA(자유무역협정)처럼 어떤 콘텐츠를 갖고 있는 통상 협상이 아니고 인도태평양 역내에서 경제 통상과 관련한 광범위한 룰을 만들어나가는 과정”이라고 말했다. 이어 “그래서 거기에 우리가 당연히 참여해야 하는 것”이라며 “룰을 만들어나가는 과정에서 우리가 빠진다고 하면 국익에도 피해가 많이 갈 것”이라고 했다.IPEF는 △디지털상거래를 포함한 무역(무역 문제) △서플라이체인 강화(공급망 문제) △인프라 및 클린에너지(탈탄소 문제) △세금과 반부패(부패 방지)라는 4대 분야를 중심 요소로 하고 있다. 인도태평양 지역에서 자유무역이 핵심 가치인 중국 주도의 역내포괄적경제동반자협정(RCEP)이나 일본 주도의 환태평양경제동반자협정(CPTPP)과는 달리 경제안보의 관점에서 추격해 오는 중국을 첨단기술·부품 공급망에서 배제하겠다는 것이 미국의 의도다.한편 박진 외교부 장관은 서울 외교부 청사에서 열린 한·미 정상회담 결과 브리핑에서 “이번에 마련된 한·미 간 정책 공조 토대를 바탕으로 후속조치를 실질적으로 이행하기 위한 노력을 경주할 것”이라며 “그런 노력의 일환으로 외교부 북미국 내 인태전략팀과 양자경제외교국 내 IPEF팀을 출범할 예정”이라고 말했다.바이든 대통령은 24일 도쿄에서 열리는 제3차 쿼드(Quad: 미국·호주·인도·일본의 안보대화체) 정상회의 참석 후 일본을 떠난다.
일본을 방문한 조 바이든 미국 대통령(왼쪽·79)이 기시다 후미오 일본 총리(64)와 23일 수도 도쿄 아카사카에 있는 영빈관에서 양자 정상회담을 하고 있다.로이터 도쿄=연합뉴스방일 중인 조 바이든 미국 대통령은 23일 미·일 정상회담 공동기자회견에서 “21세기 최고의 과제인 안전보장의 확립, 신뢰에 기초한 경제 구축, 사이버 보안의 확보, 반부패 활동을 벌이게 될 것”이라며 인도태평양경제프레임워크(IPEF) 출범을 공식 선언했다.바이든 대통령은 앞서 기시다 후미오(岸田文雄) 일본 총리와의 정상회담 모두 발언을 통해 중국 견제를 목적으로 한 IPEF 출범과 관련해 “지역 국가들과 협력을 강화하고 인도태평양 사람들에게 이익을 가져다주기 위해 IPEF를 창설하기로 했다”고 밝혔다.윤석열 대통령은 이날 IPEF 출범 선언 정상회의에 화상으로 참석해 “인도태평양 지역의 공동번영 시대를 열어나가기 위해 함께 힘을 모아야 한다”며 “한국도 굳건한 연대를 바탕으로 책임을 다해 나갈 것”이라고 밝혔다. 윤 대통령은 이어 “글로벌 공급망 위기에 효과적으로 대응하려면 국제 공조 체계가 매우 중요하다”며 “반도체, 배터리, 미래차 등 첨단 산업의 핵심 역량을 보유한 한국은 역내국과 호혜적 공급망을 구축할 것”이라고 강조했다.우리 정부는 외교부에 관련 조직을 신설하고 IPEF 논의에 적극적으로 참여할 예정이다.한·미·일을 비롯해 인도, 호주, 뉴질랜드와 아세안(동남아국가연합) 10개 회원국 중 싱가포르 태국 베트남 인도네시아 말레이시아 필리핀 브루나이 총 13개국이 IPEF 출범에 동참했다.
윤석열 대통령이 23일 오전 용산 대통령실 청사로 출근하고 있다.대통령실통신사진기자단윤 대통령은 서울 용산청사 출근길에 취재진과 만나 IPEF 출범에 대해 “IPEF는 FTA(자유무역협정)처럼 어떤 콘텐츠를 갖고 있는 통상 협상이 아니고 인도태평양 역내에서 경제 통상과 관련한 광범위한 룰을 만들어나가는 과정”이라고 말했다. 이어 “그래서 거기에 우리가 당연히 참여해야 하는 것”이라며 “룰을 만들어나가는 과정에서 우리가 빠진다고 하면 국익에도 피해가 많이 갈 것”이라고 했다.IPEF는 △디지털상거래를 포함한 무역(무역 문제) △서플라이체인 강화(공급망 문제) △인프라 및 클린에너지(탈탄소 문제) △세금과 반부패(부패 방지)라는 4대 분야를 중심 요소로 하고 있다. 인도태평양 지역에서 자유무역이 핵심 가치인 중국 주도의 역내포괄적경제동반자협정(RCEP)이나 일본 주도의 환태평양경제동반자협정(CPTPP)과는 달리 경제안보의 관점에서 추격해 오는 중국을 첨단기술·부품 공급망에서 배제하겠다는 것이 미국의 의도다.한편 박진 외교부 장관은 서울 외교부 청사에서 열린 한·미 정상회담 결과 브리핑에서 “이번에 마련된 한·미 간 정책 공조 토대를 바탕으로 후속조치를 실질적으로 이행하기 위한 노력을 경주할 것”이라며 “그런 노력의 일환으로 외교부 북미국 내 인태전략팀과 양자경제외교국 내 IPEF팀을 출범할 예정”이라고 말했다.바이든 대통령은 24일 도쿄에서 열리는 제3차 쿼드(Quad: 미국·호주·인도·일본의 안보대화체) 정상회의 참석 후 일본을 떠난다.
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