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올 상반기 부동산 시장은 예상을 뛰어넘는 강세를 보였다. 한강 벨트를 중심으로 서울 주요 지역 아파트값이 전고점을 회복하거나 이를 웃돌며 매수세가 크게 달아올랐다. 특히 강남·성동·용산구 등 핵심지뿐 아니라 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 중저가 지역까지 동반 상승하면서 '더 늦기 전에 들어가야 한다'는 투자심리를 자극했다.
하지만 지난달 말 정부가 강도 높은 대출 규제를 전격 시행하면서 시장 흐름은 급속히 바뀌고 있다. 서울 평균 아파트값이 13억원을 넘는 상황에서 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 묶은 이번 조치는 고가 아파트 시장에 직격탄이 됐고, 부동산 투자 지형에도 큰 변화를 예고하고 있다. 농협신용카드연체 정부가 도입한 이번 규제는 주택 가격이나 소득수준과 무관하게 수도권에서 주택을 살 때 받을 수 있는 주담대 한도를 6억원으로 제한한다. 1주택자가 대출을 받으려면 6개월 내 기존 주택을 처분해야 하며 주담대를 받는 차주는 6개월 이내 전입해야 하는 의무도 생겼다. 재건축·재개발의 이주비 대출도 6억원 한도로 제한됐다. 여기에 주담대 만기는 기존 40년에서 대학생대출꿈에론 30년으로 단축됐고 신용대출 한도 역시 연 소득 이내로 제한되면서 대출을 통한 레버리지 자체가 어렵게 됐다. '소유권 이전 조건부 전세대출' 역시 전면 금지돼 전세를 끼고 자금을 맞추는 방식도 막혔다.
강력한 규제에도 불구하고 모든 시장이 얼어붙은 건 아니다. 규제 영향권 밖 중저가 아파트로 수요가 분산될 것이라는 전망이 나온다. 장소 부산상호저축은행이율 희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 "대출로 접근할 수 있는 12억원 이하 단지, 수도권 내 신축이나 역세권 단지를 찾는 수요가 뚜렷하게 늘고 있다"며 "공급 여건이나 입지에 따라 일부 지역은 가격 상승 흐름이 이어질 것"이라고 말했다. 일부 전문가들은 과거에도 대출 규제가 단기적 효과에 그쳤다는 분석을 내놓는다. 실제 2019년 문재인 정부가 1 무입고자동차대출 5억원 초과 주택을 대상으로 주담대를 금지했을 때도 6개월간 서초구와 강남구 아파트 가격이 하락했다가 다시 회복세를 탔다. 규제가 도입되면 초기에는 심리 위축이 나타나지만 결국 자금력이 있는 실수요와 투자 수요가 대체 지역으로 이동하면서 가격이 재반등하는 양상이 반복될 수 있다는 의미다.
아파트 매수 시장의 '큰손'으로 불리는 30대 인구 농협 신용대출 금리 가 증가했다는 점도 이러한 전망을 뒷받침한다. 장 전문위원은 "2020년까지 60만명대에 머물렀던 30세 도달 인구가 2021년에 들어서는 70만명을 돌파했고 여전히 그 추세가 이어지고 있다"며 "집합건물의 주요 매수 주체인 30대 인구 확대, 이들의 경상소득 증가는 매매 수요로 연결될 것"이라고 내다봤다.
수도권 신축 아파트 공급 부족도 여전히 시장을 떠받치는 핵심 요인이다. 올해 입주 예정 단지 다수는 대출규제로 현금 마련이 어려운 실수요자의 접근이 제한될 수 있지만 분양가 9억원 이하 소형 평형 공급은 여전히 수요 대비 부족하다.
부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주(예정) 물량은 2만8355가구로 올해(4만6738가구)보다 39.3% 감소하고 내후년에는 올해보다 81.2% 적은 8803가구에 불과하다. 3~4년 뒤 새로 지어지는 아파트 물량을 짐작할 수 있는 서울 아파트 착공 실적도 2021년 6월~2022년 5월 5만2972가구에서 매년 줄어들어 최근 1년(2024년 6월~올해 5월)에는 반 이상 줄어든 2만729가구에 불과했다. 이 같은 '신축 품귀' 상황이 중저가 단지에도 프리미엄을 유지할 것이라는 분석이다. 장 위원은 "수도권 전체에서 준공 5년 이내 신축 아파트 비율은 12% 남짓에 불과하다. 여기에 착공·인허가 실적이 줄어들면서 2~3년 내 실질적인 입주 물량이 급감할 것으로 보인다"며 "특히 분양가상한제가 적용돼 안전 마진이 확보되는 단지에 대한 인기는 지속될 것으로 예상된다"고 전망했다.
현재 부동산 시장은 명확한 방향성이 보이지 않는 혼돈기다. 대출 규제는 강력하게 시행됐지만 공급 부족은 여전히 해소되지 않았고 미국과 한국은행의 금리 인하 가능성도 열려 있다. 실수요자들은 대출 한도라는 장벽을 넘기 어려워졌고 투자자들 역시 레버리지를 활용하기 힘든 구조 속에 '기다릴지, 들어갈지' 판단이 필요한 상황이다. 시장 전문가들은 이럴수록 무작정 관망하기보다는 선별적 접근이 중요하다고 조언한다. 규제 영향을 상대적으로 피해 갈 수 있는 중저가 단지, 특히 서울 외곽이나 수도권 핵심지의 12억원 이하 매물은 여전히 접근할 수 있는 투자처다. 고강도 규제로 당장은 매수세가 위축됐지만 자금 계획이 명확한 실수요자라면 가격 조정 국면에서 급매로 나온 물건을 노려볼 기회가 올 것이란 조언이다.
정비사업 초기 단계 단지도 고려해 볼 만하다. 이주비 대출 제한 등으로 투자심리가 악화한 만큼 합리적인 가격에 접근 가능한 단지를 찾아볼 수 있을 것이란 전망이다. 당장 가격 반등은 어렵더라도 향후 분양가 상승, 제도 완화, 금리 인하 등 외부 요인이 겹치면 반등의 여지가 생길 수 있기 때문이다.
분양가상한제가 적용되는 신규 분양 단지도 관심 대상이다. 잔금 대출 6억원 제한 여파로 일부 고분양가 단지를 중심으로 청약 경쟁률이 다소 낮아질 수 있다는 전망도 나온다. 당장 현금 동원이 필요하다는 점에서 수요층이 선별적으로 재편될 수 있다.
올림픽파크포레온 같은 초대형 재건축 단지가 보여준 프리미엄에 주목할 필요가 있다는 분석도 있다. 장 위원은 "대단지 아파트는 다양한 생활 편의시설이 존재하며 해당 지역의 대장 아파트로 시세를 견인한다"며 "2022년 말부터 2023년 상반기의 가격 흐름을 보면 5000가구 넘는 아파트가 1000가구 미만 아파트보다 더 빠르게 가격이 반등하며 전고점을 회복했다"고 분석했다. 시장 전망이 어려워진 상황에서는 대단지 프리미엄이 투자 안정성을 높여줄 수 있다는 조언이다.
[박재영 기자]