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관련 이미지(사진=챗GPT)



내달 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 앞두고, 대출이 가능한 마지막 시점을 노리는 ‘막차 수요’가 서울지역에 번지고 커지고 있다. 이로 인해 가격·거래·대출이 동시에 급등하는 3중 과열 현상이 나타났고, 여기에 일시적으로 해제되었던 토지거래허가제에 대한 불확실성까지 겹치며 마용성(마포·용산·성동)을 중심으로 서울 전체 시장이 상승 압력에 휩싸였다.

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6월 셋째 주(6월 16일 기준) 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.36% 상승했다. 이는 2018년 9월 둘째 주 이후 약 6년 9개월 만에 최대 주간 상승폭이다. 서울은 지난 2월부터 20주 연속 상승세를 이어가고 있으며, 최근 들어 그 속도는 더욱 가팔라지고 있다.
이번 상승의 가장 큰 촉매는 정책 예하이록코리아 주식
고가 심리를 앞당긴 것이다. 특히 3단계 스트레스 DSR 규제는 기존 소득 수준뿐 아니라 변동금리 리스크와 대출 만기 구조까지 반영해 실질적인 대출 여력을 낮춘다. 규제가 시행되면 대출이 사실상 어려워질 수 있다는 인식은 매수자들의 위기감으로 이어졌고, “지금이 아니면 기회가 없다”는 막차 심리가 시장 전반을 지배하게 됐다.
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‘5월 가계대출 동향’에 따르면, 가계대출은 6조 원 증가해 2023년 10월 이후 최대치를 기록했다. 특히 주택담보대출이 5조6천억 원 증가하며 전월 대비 8천억 원이나 늘었다. 이는 작년 9월 이후 가장 큰 폭의 증가로, 대출 가능한 시점이 제한되기 전에 매수를 마무리하려는 수요자들이 움직였다는 방증이다.
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늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 5월 거래량은 약 8,000건에 이를 것으로 보인다. 이는 토지거래허가제 일부 해제 직후였던 3월(1만227건)에 이어 두 번째로 높은 수치다.
이번 단기 과열의 또 다른 핵심 요인은 토지거래허가제에 대한 규제 불확실성이다. 올해 초 강남 일부 지역에서 토허제가 일시적으로 해제되면서 시장에는 반짝 기대감빠찡코
이 확산됐고, 이에 따라 거래량과 가격이 급등하는 단기 반응이 나타났다. 하지만 정부는 곧바로 기존 허가구역을 재지정하고 일부 지역은 추가로 확대 지정하며 규제를 강화하는 방향으로 선회했다.
이 과정에서 주목할 점은 마포와 성동이 새롭게 토지거래허가구역으로 지정될 가능성이 높다는 관측이 확산되자, 지정 전에 매수하자는 심리가 강하게 작용했다는 점이다.“곧 규제에 묶일 것이니, 지금이 마지막 기회”라는 인식이 선매수 수요를 자극했고, 그 결과 이들 지역에서 폭발적인 가격 반응이 나타났다.
가장 극적인 상승세는 마용성(마포·용산·성동구)에서 나타났다. 성동구는 0.76% 상승하며 2013년 4월 다섯째 주 이후 약 12년 2개월 만에 최대 주간 상승폭을 기록했다. 성수 전략정비구역 등 재개발 기대감과 한강변 입지 프리미엄이 맞물린 결과다. 마포구 역시 0.66% 상승해 한국부동산원 통계 이래 역대 최고 주간 상승률을 기록했다. 직주근접성과 교통 인프라가 집약된 지역에 풍선효과 수요까지 몰리며 가격을 끌어올렸다. 용산구 역시 0.71% 올라 2018년 2월 셋째 주 이후 7년 4개월 만에 최고 상승률을 나타냈다.
이들 지역의 공통점은 단순한 실거주 수요가 아닌, 정책 예고가 불러온 단기 자금 집중과 규제 전 심리 반응이 결합된 결과라는 점이다. 토허제 지정 가능성, DSR 규제 시행, 공급 부족 우려 등 복합적 요인들이 “지금 아니면 늦는다”는 인식을 만들어냈고, 마용성은 그 심리의 집중지가 되었다.
서울 아파트 시장은 이제 반복되는 패턴을 보이고 있다. 2017년 8.2 대책, 2020년 6.17 대책, 2022년 대출 규제 강화 국면, 그리고 지금까지. 정부의 정책 예고가 오히려 단기 수요를 자극하고, 가격이 급등한 후 거래절벽과 숨고르기를 맞이하는 순환 구조가 이어지고 있다.
투자자 입장에서 중요한 것은 이 사이클의 흐름을 읽고 선제적으로 대응하는 전략이다. 지금은 단기 과열 구간으로 볼 수 있다. 향후 3단계 DSR 규제가 본격 시행되면 거래량은 급감할 가능성이 있고, 일정 수준 가격 조정도 나타날 수 있다. 이제 중요한 것은 수요가 폭발하는 시점이 아니라, 다시 수렴되는 시점을 기다리는 안목이다.



송승현 도시와 경제 대표(사진=도시와 경제)


박지애 (pjaa@edaily.co.kr)